puerrtto (puerrtto) wrote,
puerrtto
puerrtto

Categories:

Почему я решил продать недвижимость в Батуми?

Меня все чаще спрашивают, почему давно нет статей про мою жизнь в Батуми, ничего нового про купленную там еще в 2011 году недвижимость? Ответ прост - вот уже год, как я продал все четыре квартиры и покинул Грузию. К этому решению я пришел два года назад, в 2017 и ниже расскажу почему так получилось. Так получилось, что я был одним из первых кто всерьез заинтересовался грузинской недвижимостью еще на старте раскрутки Батуми как курорта международного уровня. Это сегодня недвижимость Грузии активно рекламируется по всему бывшему СССР и реклама "апартаментов у моря" встречается от Калининграда до Владивостока и даже от Тель-Авива до Варшавы. Тогда, в 2011 все только начиналось и я купил квартиры без всякой рекламы. Меня никто не убеждал, я не встречал чьих-то статей в интернете на эту тему и просто приехал в Батуми, лично изучил обстановку и решил что инвестиция получится хорошей и рынок будет расти. Про свой опыт покупки жилья в Грузии активно писал в своем блоге и давал многочисленные интервью для СМИ, например для Эхо Кавказа, а еще на Радио Свобода, в Комсомольской правде и где-то еще. За давностью лет поленился сейчас искать все эти ссылки в интернете. Скажу так: до сих пор, 8 лет спустя почти ежедневно получаю вопросы от читателей, мол, посоветуй как правильно купить квартиру в Батуми.





Не люблю "лить воду", поэтому обьясню свое решение продать недвижимость и уехать из Бутуми следующим:

1. Начиная с того самого 2011 года, когда я купил 4 квартиры в Батуми, цены на недвижимость медленно, но последовательно снижались. Строительство шло настолько активное, что предложение стало превышать спрос. Вначале спад был незначителен, по 1-2% в год, но после 2017 произошло настоящее обрушение рынка жилья. Сегодня цены за квадратный метр составляют половину от того, что было в 2011. Если раньше квартиры в условных башнях "Орби" на набережной стоили от $2000 за метр, то теперь 1000-1200. В той же пропорции обрушились цены по всему городу. Надо сказать, что мне повезло - успел продать недвижимость лишь каплю дешевле, чем купил в далеком 2011. С учетом же сдачи в аренду все это время остался в небольшой прибыли. К вопросу сдачи мы еще вернемся чуть далее.

2. Из-за хаотичной застройки и отсутствия государственного контроля, прекрасный Батуми превратился в одну сплошную стройку, частично заброшенную. В городе не менее полусотни недостроенных высотных зданий, чьи владельцы в какой-то момент исчерпали все ресурсы и оставили объект на стадии уродливых бетонных конструкций 3-5 этажей. Эти недострои торчат повсюду, а территория вокруг них напоминает последствия атомного взрыва из-за гор строительного мусора.



Этот жилой комплекс на набережной я наблюдаю в таком виде уже несколько лет -



Этот дом сдали три года назад и он уже покрылся плесенью -



В этом доме не продана половина квартир и от многих лет заброшенности стали выпадать стекла на окнах и обваливаться штукатурка -



Со двора еще печальнее -





3. В большинстве новых зданий не предусмотрены ни детские площадки, ни парковки, ни места отдыха и прогулок. Застройщики просто выкупали участки земли и старались впихнуть в него максимум квартир на продажу. В итоге в Батуми выросли многочисленные жилые высотки в 20-50 этажей, чьи жители паркуются где-то в соседнем дворе, детей на прогулку водят за километр, а ближайший супермаркет через три улицы.

4. Большинство строящихся и уже построенных зданий не соответствуют нормам строительства и СНИПам. Ни по качеству, ни по безопасности. Доме не только теряют "товарный" вид уже через пару лет после сдачи, но и периодически от них отваливаются балконы, осыпается штукатурка и обрываются лифты.

Сдавать в аренду, или жить?

В 2012 я начал сдавать квартиры в Батуми через Airbnb и конкурентов было мало, на этом сайте было квартир двадцать на весь город. Сегодня на Airbnb несколько тысяч квартир. Раньше агентств по сдаче было штук 5 на весь город сегодня около 100. Конкуренция возросла в десятки раз, что увеличило издержки и снизило прибыль. Еще в 2015 студио в одной из башен на берегу моря сдавалась все лето за $60 в сутки почти без простоев. В 2017 уже за $45, а накануне продажи квартир уже $35. И это еще неплохой результат, я на Airbnb имею статус отличного хоста и у меня больше авторитет, чем у многих других. На том же этаже в том же доме такие же квартиры сейчас сдаются уже за $25 в сутки. К счастью, я уже вышел из этого бизнеса.

Прежде чем кто-то скажет, мол, $25-30 в сутки это хорошая сумма, то я поясню: издержки по коммунальным услугам выросли с 2011 года втрое, считаем стирку белья, уборку, замену лампочек-кранов-посуды, косметический ремонт. В итоге, себестоимость сдачи небольшой студио на берегу моря в Батуми составит $17 в сутки в годовой перспективе. А мы имеем на квартире условно 25-30, таким образом чистый доход не более $10  в сутки. А налоги вы посчитали? Иностранец платит в Грузии больше, чем местный житель, там порядка 20% получается. Остается $8 в сутки и примерно $200 в месяц в летний сезон. Чтобы иметь сколько-нибудь достойную сумму, придется купить несколько квартир, например 4 как было у меня и все их сдавать. В месяц за 4 квартиры будет выходить в среднем $1000 суммарно. С мая по сентябрь заработаете на четырех квартирах $4000. Оставшиеся 8 месяцев вы не будете зарабатывать ничего.

В 2014 и 2015 при тех же 4 квартирах доход был ровно в 2,5 раза больше, то есть $10000. Это уже разговор.

Это мы обсуждаем ситуацию, при которой вы сами живете в Батуми и сами же сдаете и обслуживаете свои квартиры. Но не каждый может себе позволить уехать жить в Грузию. Большинство берут жилье в надежде, что кто-то будет их квартирами управлять за небольшую комиссию. В прежние годы комиссия составляла по городу примерно 20% от прибыли. После того, как конкуренция по сдаче выросла и расценки упали - теперь берут 40% от прибыли. Иначе попросту невыгодно. Сами подумайте, какой ненормальный будет сдавать вашу квартиру по $25 и брать за это например 10%. Вы всерьез считаете, что кто-то будет стирать белье, чинить поломки, встречать и провожать туристов за 2,5 бакса? Так не бывает.

Кто будет сдавать ваши квартиры в Батуми? Хороший вопрос. В городе около 100 фирм специализирующихся на сдаче жилья, но лишь единицам можно доверять. Уверяю вас, 9 из 10 фирм - обычные безответственный оболтусы, а некоторые еще и жулики. Многие туристы попадались на том, что их квартиры брали в управление непонятные девушки с Украины за смешные 10% от прибыли. И затем сдавали квартиры проституткам и их клиентам. Через несколько месяцев квартиры превращались в мусорную свалку, а полиция брала владельца на заметку как способствующего проституции. Излишне говорить, что доход стремился к нулю. Были и другие варианта. Крутились по городу странные дамы, предлагавшие снять вашу квартиру на весь сезон по некоей цене в $500 и затем выставлявшие их на тот же Airbnb. И снова - ноль ответственности и в конце сезона вас ждал разгром и необходимость вложиться в новый ремонт.

Турки и арабы

В былые годы 80% всех покупателей недвижимости составляли украинцы, белорусы и россияне. В 2018 году наших людей среди покупающих стало уже около 30%, а остальные 70% это Турция, Ирак, Иран и Эмираты. Эти люди буквально заполонили Батуми. Не хочу сказать, что они плохие, нет. Просто из некогда знаменитой здравницы СССР город превратился в сплошную стройку и арабский базар. Турки скупают жилье чтобы приезжать и играть в казино, плюс снимать недорогих грузинок. Арабы по той же причине.

Уровень сервиса

Будем откровенны, в курортных городах не принято вкладываться в качество обслуживания. Турист приехал и уехал, за него не нужно держаться. А в Грузии сервис и при Союзе хромал на обе ноги, а сейчас стало хуже. Местные знают где можно поужинать вкусно, сытно и недорого и таких мест немного. Туристы же регулярно травятся и возмущаются где их обсчитали и где полчаса ждали официантку.

Жить в Батуми?

Я прожил в Батуми без малого 4 года. То есть жил постоянно в своей квартире. Одна из моих квартир была вдали от берега, в довольно приличном высотном здании на улице Лермонтова, в километре от знаменитой батумской набережной. Вокруг меня были недорогие магазины "для своих", пара приятных кафешек. Но надо понимать, что в плане общения и друзей Батуми очень проблематичный город. Это не центр культурной и интеллектуальной жизни Грузии, это вам не Тбилиси. У вас неизбежно возникнет дефицит общения. Город живет портом и туристами, причем в последнем случае только в сезон с мая по сентябрь. Уехали туристы в сентябре и все, Батуми вымер на 8 месяцев до мая. Вроде бы хорошо, вы же все лето вкалывали на сдаче квартир и самое время отдохнуть и расслабиться. Но в ноябре начинаются дожди, грустная промозглая погода. Гуляете по безлюдной набережной и наблюдаете закрытые рестораны и кафе. Естественно, не все закрывается на зиму. Но очень многое. Но главное, что вам не с кем общаться. Большинство ваших знакомых покидают Батуми до весны, им нечего делать в опустевшем дождливом городе. Помню, первую свою зиму в Батуми я провел там, стараясь получать удовольствие от тишины и дождей. Старался ездить по Грузии, но зимой, как вы знаете, в горах снега и далеко вы не уедете. Затосковал конкретно и вторую половину зимы провел безвылазно за компьютером. Со второго года я закрывал квартиры в первых числах октября и уезжал до мая путешествовать куда подальше.

Чем еще зарабатывать кроме квартир?

Народ, помните, что Грузия милая и красивая. Но это страна третьего мира. Где средняя зарплата составляет $200 в месяц в Батуми и чуть больше, $300 в Тбилиси. Работы нет не только для туриста, но даже своим гражданам. Порядка миллиона (треть населения Грузии) граждан работают в России и странах Европы. Некоторые иностранцы пытаются открывать кафе и бары в Батуми, но большинство прогорают через год-два. Успешных бизнесов единицы. Грузины не будут ходить в ресторан, принадлежащий русскому. Не спрашивайте почему, это особенности менталитета. Исключения крайне редкие. Это я к тому рассказываю, что клиентами вашего кафе будут на 90% туристы с мая по сентябрь. А еще 8 месяцев, после отъезда туристов вы будете стоять почти пустыми. Еще в Батуми каждый второй занимается йогой, а каждый первый проводит курсы "как стать счастливым и богатым". Понять, где профи своего дела, а где ищущие подработку оболтусы - невозможно. Но конкуренция колоссальная, на каждого "ученика" - по три учителя. Люди вынуждены работать за копейки и многие уезжают.

Легализация

С самого начала было ясно, что руководство Грузии слишком много лет давало туристам возможность делать в Батуми все, что им взбредет в голову. Покупайте квартиры и дома, сдавайте, зарабатывайте. Даже налоги не требовали платить, по крайней мере карательных санкций не было. Более того, бесконечно либеральное визовое законодательство - живи себе круглый год в Грузии, никаких виз не нужно. Понаехали непойми кто, одних иракских арабов много тысяч, не говоря про турок, африканцев и так далее. Десятки тысяч иностранцев расслабились и привезли в Батуми свои деньги, решив, что все дело в доброте грузинской души. Но пришло время закручивать гайки и вот появились первые "цветочки": с 5 июля 2019 Грузия будет давать вид на жительство исключительно тем, кто вложил не менее 100 тысяч долларов (ссылка). Можно возразить, что зачем вид на жительство, если и так можно жить неограниченно и даже налоги не платить? Ошибаетесь. Следующим шагом Грузия введет ограничения на сроки пребывания, следуя иммиграционной практике Совета Европы - 90 дней в полугодие. Это планируется сделать уже в 2021 году, то есть через полтора года. Что будете делать, когда не сможете находиться в собственной квартире дольше, чем три месяца? Рухнет не только годами налаженный бизнес по сдаче квартир, но и придется искать новое место для жизни.

Только не рассказывайте мне, что есть варианты создания "фирмы" по болгарскому сценарию. Знаю эти варианты с фейковой компанией с почти нулевым оборотом. Только вы будете платить грузинским адвокатам за регистрацию и сопровождение фирмы в налоговой инспекции, а это еще порядка 600-800 долларов в год. На фоне сильнейшего падения доходов от сдачи квартир эта сумма и дополнительная беготня по инстанциям приблизят ваш небольшой бизнес к грани нулевого, а то и убыточного.

Передача личных данных туристов третьим странам

Непростое экономическое положение Грузии лишь только усугубилось в последние годы и страна попала в серьезную зависимость от Турции и Азербайджана. Скажу больше - грузины сегодня зависят ото всех, кто готов хоть что-то платить и этот факт может внезапно создать вам головную боль, читайте что пишут в Комсомолке на прошлой неделе и это не только мой опыт -



О чем пишут батумские форумы "для своих"?

Всякое пишут. Кто-то предлагает на продажу стул, другой сдает квартиру, третий ругается мусор во дворе. Для общего понимания чем живет город можете взглянуть на несколько скриншотов. Ничего эдакого, рутина -

















P.S Народ, кому нужна 5% скидка на бронирование отеля на сайте Островок.ру? Просто дарю вам свою, пользуйтесь https://clck.ru/GaiNb. Ничего делать не нужно, в ссылке уже заложена скидка. Можете для интереса сравнить, посмотрев какой-нибудь отель со скидкой и без нее. К сожалению, сам я уже один раз скидкой воспользовался и второй раз система не позволяет. Скидка действует до 29.06.2019.

Tags: Грузинская квартира, Грузия
Subscribe

Posts from This Journal “Грузинская квартира” Tag

promo puerrtto december 6, 2011 10:36
Buy for 100 tokens
Данная статья о рекламе в этом блоге и пожелания к рекламодателям. : за период с 16.10.2017 по 16.10.2018 блог посетили 1,304 миллиона уникальных гостей, средняя месячная посещаемость 122 тысячи человек. Среднестатистический рекламный пост, таким образом, прочитают от 35 до 90 тысяч человек, в…
  • Post a new comment

    Error

    default userpic

    Your reply will be screened

    Your IP address will be recorded 

    When you submit the form an invisible reCAPTCHA check will be performed.
    You must follow the Privacy Policy and Google Terms of use.
  • 513 comments
Previous
← Ctrl ← Alt
Next
Ctrl → Alt →
Previous
← Ctrl ← Alt
Next
Ctrl → Alt →