February 1st, 2015

Квартиры в Москве стали стоить дешевле моей квартиры в Грузии. Кто рассказывал о плохой инвестиции?

Бог судья, предупреждал я еще в начале осени 2014 своих московских, питерских, екатеринбургских и многих других друзей - продавайте свои квартиры, поскольку экономика на спаде и все рухнет. Не слушали. В сентябре 2014 двушку на Юго-Западной можно было продать за 200 тысяч долларов, а трехкомнатную в 200 метрах от Пушкинской площади за 500-600 тысяч (да, этот камешек в огород Ю). Что мы имеем сегодня? Во-первых вдвое обрушился рубль, во-вторых помимо этого резко упала покупательная способность населения и в третьих ЦБ РФ сделал столь высокую ставку рефинансирования, что нынче получить ипотеку менее, чем под 16-18% годовых не представляется возможным. Эти три фактора повлекли натуральный апокалипсис в сфере российской недвижимости. Сегодня квартиры покупают только редкие инвесторы сохранившие доллары и планирующие "по дешевке" взять квартиру в Москве и затем года через 3-4 её продать вдвое дороже. В это сложно поверить, но условная однокомнатная квартира, пусть и на последней станции метро стоит нынче от 45-50 тысяч долларов. Это невозможно низкая цена, падение даже не в два раза, в в два с половиной. В 2008 году я продал убитую квартирку возле МКАДа за Новогиреево за 3,2 миллиона и при том курсе доллара (24-25 рублей) составляло почти 130 тысяч долларов. Сегодня квартира стоит столько же, вот только 3,2 миллиона нынче тянут от силы на 45-50 тысяч долларов.

Более того, по моей скромной оценке, цены просядут еще примерно на 25%, прежде чем достигнут пика падения.

Моя знакомая Ю, что с хорошей трехкомнатной квартирой на Тверской, целый год думала, продавать-не продавать в связи с тем, что сама уже года три живет в Испании. Осенью мы гуляли и вопрос обсуждали, но выставить на продажу она ее решилась только сейчас. За 15 миллионов рублей. Только сейчас это уже не 600 тысяч долларов, а только 215. Осенью продав квартиру она купил бы у себя в пригороде Барселоны огромный дом с бассейном, а теперь хватит на такую же трешку в многоэтажке. Печально! Я бы на ее месте теперь сидел на попе ровно года три-четыре и ждал, когда недвижимость снова подрастет в цене.

Про Батуми

Но самое поразительное другое. Кто мне рассказывал, что инвестиция в батумскую недвижимость это ошибка и неликвид? Во первых, цены там с 2012 (когда я их купил) выросли на 15-20%, это факт. Кроме того, бог же с ним, с ростом, но даже если я эти квартиры отдаю по себестоимости, то легко покупаю двухкомнатную квартиру в Москве. Вдумайтесь еще раз в сказанное, знаю, это не укладывается в голове, но это именно то, что происходит. Кстати, меня спрашивают, как идет продажа выставленной за 49,5 тысяч долларов здоровенной почти 100м квартиры в Батуми? Отвечаю - мне написали 11 человек, из них 4 на прошлой недели ходили ее смотреть. Из них двое готовы покупать прямо сейчас, но первый человек ждет решения по его ипотеке (вопрос решится в течение двух недель), второй человек хочет оформлять сделку в Москве и платить рублями, что мне не очень нравится. Еще два покупателя будут смотреть квартиру завтра и послезавтра и с ними переговоры ведутся. Кроме того, вслед за большой квартирой продам квартиру поменьше, 72 метра, но об этом поговорим позже.

Вспомним 2006 год

Именно тогда я реализовал свою мечту переехать жить в столицу, в Москву то бишь, купив за 43 500 долларов, мягко говоря, у черта в заднице двухкомнатную квартиру в получасе езды от метро Новогиреево, аккурат за МКАДом. Все было прекрасно вплоть до второй половины 2008 года, когда рынок снова залихорадило. Это было спонтанное решение. В квартире планировался большой ремонт и даже составлена предварительная смета с фирмой. И вдруг, буквально за пару дней я принимаю решение все продавать нафиг. Выставляю квартиру на продажу и буквально за пару недель до кризиса 2008 квартира уходит по цене, втрое большей, чем покупная. И я еще скинул почти 20%, чтобы ушла как можно скорее. Едва продал - рынок рухнул. Вместе с тем, сам остался без крыши над головой и решаю временно пожить за границей. Вот до сих пор "временно" за границей, ибо нет ничего более постоянного, чем временное.

Получается, "игра в квартиры" предоставляет второй шанс. Итак, в 2008 у меня была одна двухкомнатная квартира на дальней окраине Москвы, за МКАДом. Сегодня по стоимости той квартиры уже в самой Москве можно купить с минимальной доплатой ДВЕ двухкомнатные квартиры. Да, тоже на окраине и в километре от крайней станции метро, но вполне можно. Или одну приличную двушку внутри Садового кольца.

Как оцениваете инвестицию?

Друзья, как вы оцениваете инвестицию в резко подешевевшую недвижимость? Если исходить из цикличности российской экономики, то обвалы случаются раз в 7-8 лет (1993, 1998, 2008, 2014). На мой взгляд, пика обвал достигнет где-то в апреле-мае, а затем начнется стабилизация. Года через 3 жизнь вернется к плюс-минус прежним стандартам, что были до кризиса. И тогда эти самые 2 квартиры можно будет продать в два с половиной раза дороже. Затем, в 2020 году все снова обрушится. И так до бесконечности, пока... сами знаете кто не уйдет на пенсию, или в мир иной.

Что думаете на сей счет?

miel

Знаете, что еще смешно? А вот что -

Кремлеботы

Я думал, они тусят только в политических статьях, а они уже здесь! Вы их легко определите по готовым фразам из методички "Цены на недвижимость в России на подъеме!", "Западные санкции провалились и экономика России растет!", "Рубль вернется к 30 уже в апреле!", "Не разводите русофобскую истерию" и так далее. Смешно и грустно, друзья.


Поскольку не все читатели имеют аккаунт в Livejournal, я дублирую все свои статьи о жизни и путешествиях в социальные сети, так что присоединяйтесь:
Твиттер http://twitter.com/puerrtto
Фейсбук http://www.facebook.com/lapshin

Buy for 100 tokens
***
...

Место, куда еврею хода нет. Эпицентр антисемитизма!!!

Скажу вам честно: считаю любые рестораны и кафе (а особенно кофейни) бессмысленной тратой денег за чаще всего посредственную еду и напитки. Да, я из тех, кто лучше выжмет дома три апельсина, чем купит бокал фреша в ресторане по цене в 10 раз большей, чем три апельсина. Но львовские едальни и питейные заведения произвели на меня неизгладимое впечатление! Пожалуй, впервые в жизни я проводил в веселой компании долгие вечерние часы, получая удовольствие от каждой минуты. Знаете почему? Да потому, что там кафе это целая культура, а не место "кинуть понты", как это принято в большинстве тех же российских заведений подобного плана. Взять, к примеру, бар "Сало" (да-да, именно сало, я не опечатался), что в самом центре Львова. Вы только посмотрите, насколько фантастически колоритно сие место. Это же произведение искусства, даже туалет -



Collapse )