puerrtto (puerrtto) wrote,
puerrtto
puerrtto

Categories:

Квартиры в Москве стали стоить дешевле моей квартиры в Грузии. Кто рассказывал о плохой инвестиции?

Бог судья, предупреждал я еще в начале осени 2014 своих московских, питерских, екатеринбургских и многих других друзей - продавайте свои квартиры, поскольку экономика на спаде и все рухнет. Не слушали. В сентябре 2014 двушку на Юго-Западной можно было продать за 200 тысяч долларов, а трехкомнатную в 200 метрах от Пушкинской площади за 500-600 тысяч (да, этот камешек в огород Ю). Что мы имеем сегодня? Во-первых вдвое обрушился рубль, во-вторых помимо этого резко упала покупательная способность населения и в третьих ЦБ РФ сделал столь высокую ставку рефинансирования, что нынче получить ипотеку менее, чем под 16-18% годовых не представляется возможным. Эти три фактора повлекли натуральный апокалипсис в сфере российской недвижимости. Сегодня квартиры покупают только редкие инвесторы сохранившие доллары и планирующие "по дешевке" взять квартиру в Москве и затем года через 3-4 её продать вдвое дороже. В это сложно поверить, но условная однокомнатная квартира, пусть и на последней станции метро стоит нынче от 45-50 тысяч долларов. Это невозможно низкая цена, падение даже не в два раза, в в два с половиной. В 2008 году я продал убитую квартирку возле МКАДа за Новогиреево за 3,2 миллиона и при том курсе доллара (24-25 рублей) составляло почти 130 тысяч долларов. Сегодня квартира стоит столько же, вот только 3,2 миллиона нынче тянут от силы на 45-50 тысяч долларов.

Более того, по моей скромной оценке, цены просядут еще примерно на 25%, прежде чем достигнут пика падения.

Моя знакомая Ю, что с хорошей трехкомнатной квартирой на Тверской, целый год думала, продавать-не продавать в связи с тем, что сама уже года три живет в Испании. Осенью мы гуляли и вопрос обсуждали, но выставить на продажу она ее решилась только сейчас. За 15 миллионов рублей. Только сейчас это уже не 600 тысяч долларов, а только 215. Осенью продав квартиру она купил бы у себя в пригороде Барселоны огромный дом с бассейном, а теперь хватит на такую же трешку в многоэтажке. Печально! Я бы на ее месте теперь сидел на попе ровно года три-четыре и ждал, когда недвижимость снова подрастет в цене.

Про Батуми

Но самое поразительное другое. Кто мне рассказывал, что инвестиция в батумскую недвижимость это ошибка и неликвид? Во первых, цены там с 2012 (когда я их купил) выросли на 15-20%, это факт. Кроме того, бог же с ним, с ростом, но даже если я эти квартиры отдаю по себестоимости, то легко покупаю двухкомнатную квартиру в Москве. Вдумайтесь еще раз в сказанное, знаю, это не укладывается в голове, но это именно то, что происходит. Кстати, меня спрашивают, как идет продажа выставленной за 49,5 тысяч долларов здоровенной почти 100м квартиры в Батуми? Отвечаю - мне написали 11 человек, из них 4 на прошлой недели ходили ее смотреть. Из них двое готовы покупать прямо сейчас, но первый человек ждет решения по его ипотеке (вопрос решится в течение двух недель), второй человек хочет оформлять сделку в Москве и платить рублями, что мне не очень нравится. Еще два покупателя будут смотреть квартиру завтра и послезавтра и с ними переговоры ведутся. Кроме того, вслед за большой квартирой продам квартиру поменьше, 72 метра, но об этом поговорим позже.

Вспомним 2006 год

Именно тогда я реализовал свою мечту переехать жить в столицу, в Москву то бишь, купив за 43 500 долларов, мягко говоря, у черта в заднице двухкомнатную квартиру в получасе езды от метро Новогиреево, аккурат за МКАДом. Все было прекрасно вплоть до второй половины 2008 года, когда рынок снова залихорадило. Это было спонтанное решение. В квартире планировался большой ремонт и даже составлена предварительная смета с фирмой. И вдруг, буквально за пару дней я принимаю решение все продавать нафиг. Выставляю квартиру на продажу и буквально за пару недель до кризиса 2008 квартира уходит по цене, втрое большей, чем покупная. И я еще скинул почти 20%, чтобы ушла как можно скорее. Едва продал - рынок рухнул. Вместе с тем, сам остался без крыши над головой и решаю временно пожить за границей. Вот до сих пор "временно" за границей, ибо нет ничего более постоянного, чем временное.

Получается, "игра в квартиры" предоставляет второй шанс. Итак, в 2008 у меня была одна двухкомнатная квартира на дальней окраине Москвы, за МКАДом. Сегодня по стоимости той квартиры уже в самой Москве можно купить с минимальной доплатой ДВЕ двухкомнатные квартиры. Да, тоже на окраине и в километре от крайней станции метро, но вполне можно. Или одну приличную двушку внутри Садового кольца.

Как оцениваете инвестицию?

Друзья, как вы оцениваете инвестицию в резко подешевевшую недвижимость? Если исходить из цикличности российской экономики, то обвалы случаются раз в 7-8 лет (1993, 1998, 2008, 2014). На мой взгляд, пика обвал достигнет где-то в апреле-мае, а затем начнется стабилизация. Года через 3 жизнь вернется к плюс-минус прежним стандартам, что были до кризиса. И тогда эти самые 2 квартиры можно будет продать в два с половиной раза дороже. Затем, в 2020 году все снова обрушится. И так до бесконечности, пока... сами знаете кто не уйдет на пенсию, или в мир иной.

Что думаете на сей счет?

miel

Знаете, что еще смешно? А вот что -

Кремлеботы

Я думал, они тусят только в политических статьях, а они уже здесь! Вы их легко определите по готовым фразам из методички "Цены на недвижимость в России на подъеме!", "Западные санкции провалились и экономика России растет!", "Рубль вернется к 30 уже в апреле!", "Не разводите русофобскую истерию" и так далее. Смешно и грустно, друзья.


Поскольку не все читатели имеют аккаунт в Livejournal, я дублирую все свои статьи о жизни и путешествиях в социальные сети, так что присоединяйтесь:
Твиттер http://twitter.com/puerrtto
Фейсбук http://www.facebook.com/lapshin

Tags: Маразмы, Мысли вслух, ФИНАНСЫ
Subscribe
Buy for 100 tokens
***
...
  • Post a new comment

    Error

    default userpic

    Your reply will be screened

    Your IP address will be recorded 

    When you submit the form an invisible reCAPTCHA check will be performed.
    You must follow the Privacy Policy and Google Terms of use.
  • 634 comments
Previous
← Ctrl ← Alt
Next
Ctrl → Alt →
Previous
← Ctrl ← Alt
Next
Ctrl → Alt →